Wiener Märkte - Epizentren der Wohnungsmarkttransformation?

Der Wiener Wohnungsmarkt erlebt seit nahezu zwei Dekaden einen außergewöhnlichen Preisanstieg, sowohl im Eigentums- als auch am Mietmarkt  (OenB 2021, Immobilienmarktmonitoring); diese Entwicklung zeigt sich einerseits in einem enormen Neubauboom in den Stadterweiterungsgebieten,  andererseits auch in einer Transformation der Bestandsstadt (Musil et al. 2021). Für Developer wird der gründerzeitliche Wohnungsbestand, der über  Jahrzehnte als „statischer und versteinerter Markt“ beschrieben wurde (Lichtenberger 1995), zu einem lukrativen Anlagefeld. In vielen städtischen  Quartieren ist es zu einer Aufwertung der Bausubstanz gekommen, die mit einer sozio-demographischen und symbolischen Veränderung des Quartiers  einhergegangen ist (Schnelzer 2022). Dies zeigt sich nicht nur in einer geänderten Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, sondern auch  anhand der Kommodifizierung des städtischen Quartiers. So verändert sich die Nutzung der Erdgeschoßzonen und des öffentlichen Raumes. Während  sich zahlreiche Studien mit dem öffentlichen Raum bzw. den Erdgeschosszonen unter dem Schlagwort der „ökonomischen Gentrifizierung“ (vgl. Zukin  2009) mit dem wechselseitigen Verhältnis gegenüber dem Wohnungsbestand widmen, standen die Wiener Märkte bislang kaum im Fokus. Dies ist  insofern bemerkenswert, als viele Wiener Märkte (etwa Brunnenmarkt, Karmelitermarkt, Volkertmarkt) im Zentrum von Quartieren liegen, die weithin  als gentrifiziert attribuiert werden können. Aktuelle ethnographische Studien weisen darauf hin, dass nicht nur der Wiener Wohnungsmarkt, sondern  auch die bestehenden Märkte unter einem beträchtlichen Transformationsdruck stehen (Dlabaja 2016: 81). Die Erforschung des wechselseitigen  Verhältnisses zwischen den Wiener Detailmärkten und Dynamiken des Wohnungsmarktes sowie deren Transformation in den jeweiligen Quartieren  stellt eine Forschungslücke dar, die nicht nur in Wien, sondern auch im internationalen Kontext bislang nicht systematisch – über einzelne, ausgewählte Fallstudien hinaus – untersucht worden ist (vgl. etwa Watson 2009; Gonzalez und Waley 2013).

Das Forschungsprojekt zielt darauf ab, die Wechselwirkung zwischen der Transformation der städtischen Detailmärkte und der Wohnungsmärkte der  umliegenden Quartiere zu untersuchen. Mit diesem Projekt soll nicht nur eine systematische Erfassung der 13 bedeutendsten (von insgesamt 17)  Wiener Detailmärkte erfolgen, sondern auch die wechselseitigen Mechanismen zwischen Markt und Wohnungsmarkt analysiert werden. Hier handelt es sich einerseits um eine vernachlässigte Thematik im Kontext der Wiener Stadtforschung, als auch um eine grundsätzliche Frage, die über die Wiener Fallstudie hinaus von Interesse ist und damit einen wertvollen Beitrag zur internationalen Stadtforschung leistet. Konkret soll folgende übergeordnete Forschungsfrage beantwortet werden:

Welche wechselseitigen Mechanismen bestehen zwischen der Transformation der Wiener Detailmärkte und des Wohnungsmarktes im jeweiligen Grätzl?

1. In welchem Ausmaß und in welcher Form lässt sich an den Wiener Detailmärkten bei Anbietern und Nachfragern eine Transformation/sozialer Wandel feststellen?
2. Hat in den Quartieren der Märkte eine überdurchschnittliche Transformation (hinsichtlich baulicher Struktur, Eigentumsverhältnisse) der Wohnungsmärkte im weiteren Umfeld stattgefunden?
3. Lässt sich für das Sample der 13 Märkte ein Zusammenhang zwischen den Transformationsdynamiken an Detail- und Wohnungsmärkten feststellen?
4. Wie wirken sich symbolische und mediale Konstruktion der Images der Märkte auf die Umsetzung von Immobilienprojekten sowie auf die  Vermarktungsstrategien in den Markt-Quartieren aus?

Dieses transdisziplinäre Forschungsprojekt verfolgt einen Mixed-Method-Approach. In den
vier Arbeitspaketen werden sowohl quantitative als auch qualitative Methoden angewendet,
die in der Synthese gegenübergestellt werden.

Quantitative Erhebungen:

• Kartierung der Marktstände und Bewertung des Angebotes (v.a. Gastronomie vs. Lebensmittelhandel)
• Analyse des Wandels der Eigentümer*innen-Strukturen (Auswertung der Grundbuchsdaten für die Jahre 2007 und 2022)
• Erhebung der baulichen Veränderungen (Sanierungen, Dachgeschoss-Ausbauten) sowie des Leerstandes in den Erdgeschoß-Zonen
• Analyse der Immobilienpreisentwicklung seit 2007 (Grundlage: Wiener Kaufpreissammlung)
• Analyse der sozioökonomischen Struktur und Veränderung in den Quartieren (etwa: Bildungsstruktur, Migrationshintergrund)

Qualitative Erhebungen:

• Teilnehmende Beobachtung der Marktteilnehmer*innen/Konsument*innen; Befragung der Besucher*Innen am Markt (Kaufverhalten, Image des Marktes und Quartiers, Wohnort).
• Analyse der Sozialstruktur in ausgewählten Häusern der jeweiligen Quartiere (10 Häuser je Quartier) mittels Bewohner*innen-Befragung.
• Erhebung der (unterschiedlichen) Akteurskonstellationen an den Märkten sowie den Expert*innen-Interviews zum wechselseitige Verhältnis zwischen Detailmarkt und Wohnungsmarkt untersucht werden.
• Medienanalyse in den lokalen Printmedien durchgeführt (etwa: Standard, Presse, Kurier).