Städte wachsen, doch gebaut wird zu wenig: Das treibt die Mieten in Berlin ebenso wie in den meisten europäischen Metropolen. Wien hat darauf eine Antwort gefunden, die über Generationen gewachsen ist: Über 40 Prozent der Wohnungen sind Gemeindebau oder gemeinnützig, und das dämpft auch den privaten Markt. Robert Musil, Stadtforscher und Direktor des Instituts für Stadt- und Regionalforschung der Österreichischen Akademie der Wissenschaften (ÖAW) erklärt, was Berlin und andere Großstädte davon lernen können und wo die Grenzen des Wiener Modells liegen.

Neubau hinkt Städte-Wachstum hinterher

Die Linke hat in Berlin auch mit der Forderung nach Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände die Wahl gewonnen. Was ist mit „Vergesellschaftung“ eigentlich genau gemeint?

Robert Musil: Vereinfacht gesagt: eine Verstaatlichung. Das Grundgesetz erlaubt sie, weil das Gemeinwohl über den Eigentumsrechten stehen kann. Berlin will damit ehemals kommunalen Wohnbestand zurückführen. Dazu gibt es eine Vorgeschichte: Ab Anfang der 2000er Jahre haben viele Städte ihre Bestände verkauft, um die Budgets aufzufüllen. Dresden etwa verkaufte 2006 rund 48.000 Wohnungen, insgesamt wurden in Deutschland zwischen 2004 und 2016 2,8 Mio. kommunale Wohnungen verkauft. Jetzt versucht man, diesen Fehler wieder rückgängig zu machen und die Bestände wieder in öffentliches Eigentum zu überführen. Das wäre keine Enteignung, aber ein Zwangsverkauf.

Wo liegen die Ursachen für die grassierende Wohnungsnot und inwiefern kann eine Vergesellschaftung daran etwas ändern?

Musil: In den Städten wächst die Bevölkerung stark, während die Neubauleistung stagniert. Es wird zu wenig gebaut. Städte wachsen durch internationale Zuwanderung sowie durch Binnenwanderung schneller als ländliche Räume, und die Prognosen sehen das bis 2050, 2060 und darüber hinaus so. Das ist kein Berliner Spezifikum, in Österreich und den meisten europäischen Ländern ist es genauso.
Aber: Durch eine Vergesellschaftung wird keine einzige neue Wohnung geschaffen. Eine Vergesellschaftung würde vor allem die aktuellen Mieter:innen in diesem Bestand entlasten.

Aus meiner Sicht braucht es beide Seiten: den Staat und den Markt. 

Taugt die Vergesellschaftung als wohnungspolitisches Instrument?

Musil: Ich bin skeptisch, weil das Marktsignal fatal ist. Die Botschaft an die Immobilienwirtschaft lautet: Wenn es hart auf hart geht, nehmen wir euch die Wohnungen weg. Das ist kein Anreiz für private Unternehmen, selbst zu bauen.

Aus meiner Sicht braucht es beide Seiten: den Staat und den Markt. Dass der Markt allein ausreichend Wohnraum liefert, widerlegt die Geschichte, auch in Wien. Keine entwickelte Volkswirtschaft kommt ohne Förderung des sozialen Wohnbaus aus, selbst die USA nicht. Dass der Staat es allein richtet, funktioniert ebenso wenig: In den kommunistischen Ländern konnte er ohne Immobilienmarkt kein gutes Wohnen für alle bereitstellen, es existierten immer Parallelwelten des privaten oder informellen Wohnens. 

Wiener Modell der gemeinnützigen Wohnungen

Was sagt die Forschung: Dämpft gemeinwohlorientiertes Eigentum die Mieten dauerhaft?

Musil: Ja, dazu gibt es klare Studien. Das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung hat untersucht, wie sich der Bestand an gemeinnützigen Wohnungen in den Regionen auswirkt. Das Ergebnis: Es gibt einen dämpfenden Effekt, der logischerweise mit der Größe des Bestandes zunimmt. Wichtige Voraussetzung für diesen dämpfenden Effekt ist aber, ob es in einem Land ein „duales“ oder ein „integriertes“ Wohnungsmarktsystem gibt. In ersterem Fall sind sozialer und privater Markt strikt getrennt: Zugang haben nur sehr Bedürftige, und es sind jeweils andere Unternehmen aktiv. Dann gibt es keinen Preiseffekt. Österreich hat ein integriertes System, in dem die Segmente konkurrieren. Oft sind dieselben Akteure in beiden aktiv, Gemeinnützige können auch freifinanziert bauen, und die Bedürftigkeitsgrenze ist weniger streng, vor allem im gemeinnützigen Segment. Deshalb dämpft das niedrige Preisniveau des sozialen Segments auch den privaten Mietmarkt.

Der Wiener Sozialwohnbau ist über hundert Jahre gewachsen.

Wien gilt für Berlin in puncto Wohnungsmarkt als Vorbild. Worin unterscheiden sich die beiden Städte am stärksten?

Musil: Erstens im Umfang: Rund 21 bis 22 Prozent der Wiener Wohnungen sind Gemeindebau, der Anteil der Gemeinnützigen ist ähnlich groß oder etwas größer. Zweitens im politischen Modell, der Wiener Sozialwohnbau ist über hundert Jahre gewachsen. Der kommunale Wohnbau in der Zeit des Roten Wiens begann 1922, als Wien eigenständiges Bundesland wurde, und endete 1934 mit dem Bürgerkrieg. Finanziert wurde er durch Wiener Steuern wie die Luxus- und die Wohnbausteuer. Nach dem Zweiten Weltkrieg begann die Zeit der gemeinnützigen Bauträger. Neu war der Konsens zwischen Bund und Ländern, den sozialen Wohnbau über ein eigenes Gesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, und eigene Förderungen zu stützen. Mit der Zeit entstand ein Kapitalkreislauf: Die Gemeinnützigen entnehmen ihre Erträge nicht, sondern investieren sie in Neubau. Förderungen braucht es weiterhin, aber in deutlich geringerem Ausmaß, weil sich das System zum Teil selbst trägt.

Friedenszins und Stadterneuerung

Lässt sich das Wiener Modell übertragen?

Musil: Nicht kurzfristig. Wohnungsmärkte sind extrem träge Systeme, und Wohngebäude sind die langlebigsten Güter einer Volkswirtschaft. Die Gründerzeitwohnungen sind 150 Jahre alt und stehen noch immer. Das Konzept lässt sich also nicht leicht übertragen. 

Der schnellere Hebel wäre ein Regulierungsansatz, etwa die Deckelung bei Altbauwohnungen. Im Ersten Weltkrieg wurden die Mieten in Wien auf das Niveau des letzten Friedensjahres 1914 eingefroren, das ist der„Friedenszins“. Der Grund damals war pragmatisch: Die Frauen, deren Männer an der Front waren, sollten nicht aus ihren Wohnungen verdrängt werden. Das war europaweit so. Das Rote Wien behielt die Regulierung bei. Der Gründerzeitbestand war für weite Teile der Bevölkerung in schrecklichem Zustand: Überbelag, Feuchtigkeit, Schimmel, kein Wasser in der Wohnung,   die berühmten Bassenawohnungen mit Toilette am Gang. Wien deckelte also das private Segment und baute parallel den kommunalen Bestand auf. Das ging leichter, weil Wien damals eine schrumpfende Stadt war und große Handlungsspielräume hatte. In einem Immobilienboom ist das für Kommunen viel schwieriger. 

Bei jedem Eingriff muss man bedenken, wie der Markt reagiert.

Die Regulierung hat aber auch Nachteile: Es entsteht eine Ungleichbehandlung zwischen Neubau und Altbau, und ein schlechter Altbau bringt am Markt höhere Mieten als ein gut sanierter. Wien hat das durch die Förderschiene der „sanften Stadterneuerung“ ein Stück weit ausgeglichen. Bei jedem Eingriff muss man bedenken, wie der Markt reagiert, und im Hinterkopf behalten, dass die öffentliche Hand es allein nicht schaffen wird. Die vielen Abrisse von Gründerzeithäusern in den vergangenen 15 Jahren machen aber auch deutlich, dass Regulierungen unter bestimmten Marktkonstellationen nicht mehr greifen bzw. umgangen werden.