Problemstellung

Der Wiener Wohungsmarkt verzeichnet seit mehreren Jahren einen rasanten Preisanstieg, der durch die Nachfrage der wachsenden Stadt, aber auch durch einen zunehmenden Veranlagungsdruck (Stichwort Betongold) gekennzeichnet ist. Die Folgen dieser Entwicklung sind ein enormer Bauboom in den vergangenen Jahren, aber auch eine Veränderung in gründerzeitlicher Bestandsstadt: Gründerzeitliche Wohnhäuser (Zinshäuser) werden abgerissen und durch Neubauten ersetzt, oder es findet eine sogenannte „Parifzierung“ statt – damit werden die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und hochpreisig verkauft. Diese Entwicklung am gründerzeitlichen Wohnungsmarkt hat mehrere Folgen: erstens nimmt durch die Abrisse die bauhistorisch wertvolle gründerzeitliche Bausubstanz sukzessive ab, zweitens verschwindet das günstige – weil durch das MRG stark regulierte – private Mietmarktsegment in Wien.

Zielsetzung und Forschungsfragen

Das Ziel des Forschungsprojektes ist es, die räumlichen Muster der Transformation im Zeitraum von 2007 und 2019 zu erfassen und zu erklären, sowie die Akteursstrukturen, die diesen Wandel vorantreiben, zu untersuchen. Damit soll nicht nur ein vertieftes Verständnis für die aktuellen Entwicklungen am gründerzeitlichen Wohnungsmarkt geschaffen werden; darüber hinaus möchte dieses Forschungsprojekt auch einen Beitrag zur internationalen Gentrifizierungs- und Finanzialisierungsdebatte an städtischen Wohnungsmärkten leisten. Das Projekt versucht erstmals für Wien, nach quantitativen Kriterien, die Hot-Spots der Transformation des Wohnungsmarktes zu identifizieren und damit auch zu klären, ob und in welcher Form Gentrifizierung in Wien stattfindet.

So lassen sich folgende Forschungsfrage formulieren:

  • Welches Muster zeigt die Transformation des gründerzeitlichen Gebäudebestandes in Wien? Welche Faktoren erklären diese Dynamik?

  • Wer sind die Akteure (Developer, internationale Investoren, Banken, Baufirmen), die diese Transformation vorantreiben?

  • Welche Implikationen hat diese Transformation auf die Sozialstruktur, die Erdgeschoßzonen und den öffentlichen Raum in besonders betroffenen Quartieren?

Methodik

Zur Beantwortung der Forschungsfragen werden unterschiedliche quantitative und qualitative Methoden herangezogen. Aufbauend auf öffentlichen Daten zum Wiener Gebäudebestand, dem Grundbuch aber auch Erhebungen vor Ort wird im ersten Schritt eine Verortung der relevanten Zinshäuser und die Dynamik der Veränderung ermöglicht. Zur Erklärung der räumlichen Transformationsprozesse werden sozialräumliche Daten herangezogen. Darauf aufbauend werden qualitative Erhebungen vor Ort ein tiefergehendes Verständnis für diese Prozesse und die Auswirkungen auf die Nachbarschaft das Forschungsprojekt ergänzen.

Das Zinshaus definiert sich nach folgenden Kriterien: es handelt sich um Wohngebäude die vor 1919 errichtet wurden, mehr als zwei Wohnungen haben und nicht parifiziert sind. Das „verschwinden“ dieser Zinshäuser – durch Abriss oder Parifizierung – ist der zentrale Indikator für die Transformation des gründerzeitlichen Gebäudebestandes.

Erste Ergebnisse

Projektpartner


HuB Architekten ZT GmbH

DI Florian Brand

DI Johannes Huemer

Projektlaufzeit


Mai 2019 bis September 2020