„Wohnen wird immer mehr zu einem gesellschaftlichen Konfliktfeld“, sagt Robert Musil. Für den Geograph am Institut für Stadt- und Regionalforschung der Österreichischen Akademie der Wissenschaften (ÖAW) steht dem Grundbedürfnis nach Wohnraum immer stärker das Interesse von Anlegern gegenüber. Das betrifft auch Wien. Die Stadt wächst und kann auf die steigende Nachfrage nur begrenzt reagieren. Die Folge: Die Immobilienpreise steigen, Anleger profitieren.
Wie die Stadt darauf reagieren kann, welche Rolle die sogenannte Gentrifizierung in Wien spielt und was Immobilien im Waldviertel mit der Bundeshauptstadt zu tun haben, darüber spricht Musil, der soeben ein neues Buch zur „Immobiliengeographie“ veröffentlicht hat, im Interview.
Laut einem von der Österreichischen Nationalbank im Mai 2019 veröffentlichten Bericht zur Preisentwicklung am österreichischen Immobilienmarkt sind Wohnungen in Wien bis zu 23 Prozent überbewertet, in Gesamtösterreich sind es 13 Prozent. Wie kommt es dazu?
Robert Musil: Da sind verschiedene Faktoren auf unterschiedlichen Maßstabsebenen am Wirken. Wien ist eine wachsende Stadt und erlebt einen starken Zuzug. Wachstum bedeutet immer ein überproportionales Ansteigen der Immobilienpreise, weil die Angebotsseite nur verzögert auf die zunehmende Nachfrage reagieren kann. Hinzu kommt die internationale Ebene. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank hat dazu geführt, dass Kredite sehr billig sind und Anleger vermehrt in Immobilienprojekte investieren. Eine Rolle spielt auch die sogenannte Flucht ins Betongold: Im Zuge der Eurokrise haben viele Menschen aus Angst vor Währungsturbulenzen in Immobilien investiert. Und dann gibt es noch spekulative Aspekte, also Investoren, die davon ausgehen, dass irgendjemand die ohnehin schon überteuerten Immobilienprojekte zu einem noch höheren Preis kaufen wird.
Wann wird aus einer Überbewertung eine Immobilienblase?
Musil: In der Überbewertung steckt das Risiko einer Blase. Die Blase wird dann virulent, wenn die Nachfrage auf einmal nicht mehr, wie erhofft, gegeben ist – und die Preise nicht mehr, wie erhofft, bezahlt werden. Zurück zur Überbewertung: Diese Analyse der Nationalbank bezieht sich auf die Gesamtbewertung. Wenn wir aber Blasen oder Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt untersuchen wollen, muss man sich die einzelnen Submärkte anschauen.
Ein Beispiel, bitte?
Musil: Die Immobilienkrise in den USA 2008/2009 war die Krise eines ganz spezifischen Marktsegmentes, nämlich der Subprime-Kredite, also Hypothekenkredite mit geringer Bonität. Das war kein flächendeckendes Problem des Gesamtmarktes, sondern ein sektorales Problem in bestimmten Regionen. Zuerst hat es den Banken- und Investmentsektor in den USA in die Tiefe gerissen und – aufgrund der Globalisierung des Finanzsektors – in weiterer Folge das globale System.
Das Grundproblem im Wohnungsneubau in Wien sind die hohen Bodenpreise und die Knappheit an Boden in der Stadt.
In Ihrer Forschung beschäftigen Sie sich mit der ausgeprägten Zyklizität der Wohnungsmärkte. Was bedeutet das?
Musil: Immobilienmärkte in den Metropolen unterliegen einer ausgeprägten Zyklizität. Auf eine Phase des Preisanstiegs folgt eine des Preisabfalls. Diese Zyklizität kommt einerseits aus der Logik des Immoblienmarktes selbst, ist also endogen, wie auch der bereits erwähnte Misfit aus Angebot und Nachfrage. Und dann gibt es noch exogene Mechanismen, die diese Zyklizität bewirken. Das ist der Finanzmarkt, die wechselnden Zinsniveaus, oft sind es auch die Ängste vor einer Krise, weshalb es zu Preisschwankungen kommt. Die Zyklizität bedeutet natürlich ein Risiko, weil man ja nicht vorhersagen kann, wann die Preise und die Nachfrage sinken werden.
Das Rote Wien der Zwischenkriegszeit war einst Vorzeigemodell für sozialen Wohnbau. Macht die Stadt zu wenig um den Markt zu beeinflussen?
Musil: Das Grundproblem im Wohnungsneubau sind die hohen Bodenpreise und die Knappheit an Boden in der Stadt. Viele gemeinnützige Bauträger wie Genossenschaften können nicht mehr selber bauen. Der Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt häufig über der für Förderungen festgelegten Grenze von 400 Euro. Damit ist der öffentliche Sektor in der durchaus erheblichen Neubauproduktion in Wien stark unterrepräsentiert, und es wird v.a. im teureren Preissegment gebaut.
Wohnen wird immer mehr zu einem gesellschaftlichen Konfliktfeld.
Das bedeutet: Die Neubauproduktion ist zwar erheblich, deckt sich aber oft nicht mit der Nachfrage nach günstigem Wohnraum. Um die Mietpreise zu senken, ist die stärkste Intervention notwendig: die öffentliche Hand muss selber als Bauherr und Eigentümer auftreten – und Gemeindewohnungen errichten. Denn mit dem sozialen Wohnbau schafft man ein dauerhaft günstiges Segment, das auch preisdämpfend auf die anderen Marktteile wirkt. Das passiert derzeit auf einem sehr geringen Niveau. Stattdessen wird viel frei finanziert gebaut, zu sehr hohen Preisen, weil nur das lukrativ ist.
Was passiert mit einer Stadt, wenn sich ihre Bewohnerinnen und Bewohner die Mieten nicht mehr leisten können?
Musil: Es wird soziale Konflikte geben. Das Phänomen der Hausbesetzung, das in Wien eher Seltenheitswert hat, wird zunehmen. Wohnen wird immer mehr zu einem gesellschaftlichen Konfliktfeld. Auf der einen Seite ist Wohnen ein Grundbedürfnis, das nicht substituiert werden kann. Auf der anderen Seite wird Wohnen immer mehr zu einem attraktiven Feld für Anleger. Jahrzehntelang spielte das Thema Wohnen keine zentrale Rolle, weil die Wohnungsmärkte entspannt waren. Es gab einerseits viele öffentliche Investitionen, andererseits weniger Zuzug. Diese Zeiten sind jetzt vorbei.
Diese Entwicklung lässt sich nicht nur in Wien beobachten, oder?
Musil: Dieses Phänomen, dass Immobilien zu einem lukrativen Feld für Anleger werden, betrifft nicht nur Wien, sondern viele Städte. Das ist ein globaler Trend in den entwickelten Ländern. Nehmen wir Barcelona, wo die Stadt mit Massen an Tourist/innen zu kämpfen hat und das Phänomen von Airbnb, also die Plattformökonomie, immer mehr Anteile des Wohnungsmarktes vereinnahmt. Bestehende Wohnungsmärkte werden so zu einem lukrativem Anlagefeld transformiert.
Gentrifizierung ist in Wien nicht die Ursache, sondern die Folge der Entwicklungen am Wohnungsmarkt.
In den Metropolen Europas und der USA hält die Gentrifizierung, also die Verdrängung einkommensschwächerer Bewohner im innerstädtischen Bereich, Einzug. Wie groß ist das Problem in Wien?
Musil: Wir haben gegenwärtig in Wien eine sehr intensive Gentrifizierungsdebatte. Aber: Ich bin mir nicht sicher, ob das, was derzeit in Wien passiert, auch durch dieses Konzept adäquat erklärt werden kann. Das Schlagwort der Gentrifzierung gleicht eher einer Nebelgranate, die den Blick auf die tatsächlichen Strukturen verstellt. Gentrifizierung ist in Wien nicht die Ursache, sondern die Folge der Entwicklungen am Wohnungsmarkt. Wenn ich auf die falschen Ursachen blicke, dann können auch die Maßnahmen der Politik nicht die richtigen sein. Die Theorie der Gentrifizierung wurde in London in den 1960er-Jahren von Ruth Glass entwickelt. Ein gänzlich anderer Kontext, der auf Wien so nicht zutrifft.
Welchen Einfluss hat der Immobilienmarkt auf die soziale und regionale Ungleichheit?
Musil: Diese regionale Ausdifferenzierung der Immobilienmärkte ist sehr spannend. Der Boom, den wir derzeit sehen, konzentriert sich vor allem auf die größeren Stadtregionen, nicht nur auf Wien. Umgekehrt gibt es viele Regionen in Österreich, in denen die Preise stagnieren oder schrumpfen, wo der Markt- bzw. Verkaufswert unter dem Substanzwert liegt. Das Problem ist, dass man hier keinen Ausgleich schaffen kann – leerstehende Wohnungen im nördlichen Waldviertel versus Wohnungsbedarf in Wien, das sind Märkte wo eine Arbitrage nicht möglich ist. Auch der demographische Wandel wirkt sich regional unterschiedlich aus. Die Schere der Immobilienpreise zwischen dem wachsenden Raum und dem stagnierenden wird weiter aufgehen. Dieser Boom hat also eine zunehmende regionale Ungleichheit gebracht – der Immobilienpreise und der Vermögensverteilung.